文章来源：58安居客房产研究院

为探讨装修情况对于二手房销售的促进作用，首先将影响二手房销售的因素划分为内外两类。外部因素主要包括宏观及政策周期、区域及板块、区位配套等。内部因素包括房屋总价、房龄、面积、户型、装修等。

一、外部因素研究：选定研究周期

若讨论内部因素中装修的影响，则需保证所有外部因素尽量相同。由于外部因素中，区域板块和区位配套等外部因素与房价强相关，故不在外部因素中展开讨论。只重点研究宏观及政策周期，其研究目的为选择特定的时间周期，保证所有的内部因素对二手房成交的影响都处于相同的外部周期内。

基于宏观经济周期，房地产市场周期和政策调控周期，选定包括房地产市场调整期和房地产市场上行周期在内的年10月到年7月为研究周期，以上海为城市样本。在此范围内，将装修情况与房价、面积、房龄等因素进行交叉分析，研究装修对于不同内部条件的二手房成交的促进情况。

二、不考虑内部因素差异情况下，装修与二手房成交周期研究

在不考虑房价、面积、房龄等内部因素的影响下，总体而言，带装修的房屋成交周期更短。市场调整期，精装房成交最快，比毛坯房的成交周期快3%。而市场上行期，快组精装房成交周期较毛坯提速为6.92%，提速效果较调整期更快。

四、内部因素对二手房成交周期研究

研究二手房房龄对于成交周期的影响发现，无论是市场调整期还是市场上行期，-年的次新房成交速度均为最快。调整期，次新房相对于成交最慢的-年房源，提速约10%上下。

面积与成交周期（略）、房价与成交周期（略）

三、内部因素交叉分析

通过交叉分析房龄和面积对于二手房成交周期的影响，可以看到平方米以下次新房（-年房源）成交最快。其中，市场调整期50-平方米房源成交最快，市场上行期，50平方米以内的房源成交最快。

总价-面积与成交周期（略）、总价-房龄与成交周期（略）

在上述内部因素中，添加装修因素的影响，可以看出，在市场调整期平方米以下的次新房源中加入装修，对于成交的促进作用更为明显。尤其是50平方米以下小户型，提速可超20%。市场上行期，装修对于-年房源普遍具有提速效果，其中平方米以上房源提速效果更佳。

总价-面积-装修与成交周期（略）、总价-房龄-装修与成交周期（略）

五、结论

市场调整期，面积㎡以下、总价万以下的二手房是市场上的成交主力，其中50-平方米次新房（-年）成交速度最快，-万次新房成交最快。房龄对成交速度的影响比上升期更显著，房龄越短成交周期越短

添加装修因素考虑，则㎡以下次新房、-年-万总价房源、万以下-㎡房源，-万70㎡以下房源的提速效果最佳。