眼下，距离“西安楼市新政”发布近30天，在这段不长不短的日子里，新政的表现就像一套从天而降的掌法，雷霆万钧却也回味悠长，相信在未来很长一段时间里，西安楼市的规则将受到深远的影响。

但让人倍感意外的是，新政还没将新房市场冲个七荤八素，西安的二手房市场却先变了天。

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这一点，在二手房存量方面最明显：

据诸葛找房数据，3月29日，西安楼市新政出台前一天，西安共有套有效二手房挂牌待售；4月1日，西安二手房挂牌房源套，相较两天前锐减近万套。

4月19日，西安二手房市场均价依然维持在元/㎡，但有效库存却直接掉到了套，数量相较新政前近乎“腰斩”。

难道是新政“后劲儿”太大，新房入市门槛提高后导致二手房市交易火爆吗？恐怕不是。据网站数据，截至目前西安二手房90天内成交仅套，相较3月底+的有效二手房源，还有套二手房消失不见。换个说法，下架了。

有趣的是，4月23日诸葛找房中的西安二手房房源再次回到8W+套。其实在这不到一个月内房源的暴跌与暴涨间，背后依然是新政那只看不见的手在推动。

前不久，上海链家也曾一夜之间下架了万余套二手房源，后回应是因为积极响应地方政府部门相关政策，严查彻查虚假二手房源信息，开始全面整改。

同样的，3月16号西安住建局也曾发布文件，明确要求中介机构不得煽动出卖方抬高房屋价格，挂牌价格不得虚高。当然这只是二手房源遭“腰斩”的原因之一，重头戏还得看西安新政。

在“新政”第四条“整治规范市场秩序”小节中，提到了“逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。”

翻译一下，西安正式将“二手房指导价”提上了日程。

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问题来了，指导价是什么？

2月上旬，深圳住建局发布了“关于二手住房成交参考价格发布机制”的通知，内容不多，却十分有力：

以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

总结一下，房主、中介说买多少不算数，要跟着政府指导价走。

看到这里我们要认清一点，政府机构结合市场研判给予买家的“指导价”大概率要小于中介机构或是卖家的挂牌价。我们拿租房市场举例，西安雁塔区公租房的官方指导市场价格为14元左右/㎡，也就是说一个50㎡左右的一室一厅租下来仅需要不到元，然而实际上同样面积的房子在市场上租出去至少需要元。

所以，当“指导价”出现在二手房交易市场时，就已经能够决定绝大多数房子需要向下调整价格，才能完成交易。与此同时就会导致多很多房源下架，进行价格调整，进而影响整个二手房市场房源骤减。

看到这里，可能很多还没买房的刚需都要笑了，这哪里是什么指导价，简直就是良心价。先别笑的太早，指导价是一把双人剑，在影响二手房价格的同时也有可能成为刚需买路上的绊脚石。

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理论而言，指导价利好买方，利空卖方。因为在推进肃清二手房源信息的同时，也将价格变得透明化。“买的都没卖的精”前提是卖方掌握了足够的信息差，而现在政府介入给买房填补了必要信息，自然交易就更加公平。

但有个问题，银行放贷也只认指导价，这就导致了首付上升。

打个比方，我打算买二手房，看上了一套指导价80万的房子。但房主只愿意以万成交，这时候我只能先去银行贷款80*30%=24万，然后再另外付房主20万“差价”，合计支出24+20=44万元。

在指导价之前，其实我只需要付*30%=30万的首付就够了。

但有一说一，指导价政策的施行最终还是利好购房者。

在“房住不炒”大基调下，所有地产政策都往上靠都不会错。虽然短期内看指导价的出现导致了买方的首付支出增多，但稍微长远看，指导价的出现增加了成交难度，直接导致杠杆成本上升。再加上各地纷纷将二手房限售时间上调，导致炒房成本直线上升。

炒房客撑不住了，降价出售房屋，降到什么价格？指导价。

所以，“房住不炒”才是指导价出现的底层逻辑。不同于限价、限购、限售这些上来就见效的“猛药”，指导价更像是需要长期服用见证效果的“慢药”。

回到西安，眼下新房均价在元/平米，二手均价格已逼近元/㎡。虽然各个区域各个项目情况不能一概而论，但不可否认西安二手房价中水分是存在的。当指导价入场西安“挤水”后，起初的“绊脚石”是否会成为刚需的“垫脚石”，让我们拭目以待。

（二三里编辑LMR）