来源：大宛楼市

笔者上班要经过范蠡路上的一家二手房中介门店，经过的点又恰巧是他们的“早课”时间，所以经常能目睹到这样的一幕：

一群黑西装白衬衫的小哥哥小姐姐们一字排开站在门口，在一个经理模样的人带领下，众人仰天长啸，齐呼口号。

每次经过的那十几秒，我都忍不住感慨，这帮人真是有社交牛逼症呀，每个月挣不到几万块钱都对不住自己这么拼。

看起来二手房生意还挺好的啊！

然而，笔者朋友圈里有个做中介的大姐，据她说，她们整个门店一个月都没开出一单，已经准备考虑转行了。

目前南阳二手房市场究竟是凉还是热？

本着“眼见为实”的原则，日前，笔者对东区中介门店比较集中的几个热门区域进行了实地探访。

01

杜诗路五完区域：

这个区域的中介门店主要集中在五完对面阳光新城的沿街门面和杜诗路绿都悦府沿街门面。

阳光新城西门沿街门面原本有三四家中介门店，现在已经只剩下两家，其中的一家门店还被挤到了二层。路口黄金位置一家看上去规模较大的中介门店已经人去楼空。

同样人去楼空的还有绿都悦府门口的一家21世纪不动产门店，大门落锁，门上贴着“旺铺出租”的单页。

这个杜诗路红盘门口的中介门店数量，从鼎盛时期的两三家萎缩到只剩一家亿源店面还在支撑经营。

森林半岛区域：

这个区域作为早期的老牌改善区域，一期西门和四期西门前两年都是不折不扣的中介窝。尤其是一期西门这个并不大的U形街区，一度聚集了至少三家以上规模较大的中介门店。

如今，一家21世纪不动产门店，几个月前就已经贴上了“店面升级”的字样，没再开门营业。而对门的一家尚萱门店也早已关门大吉。目前这个区域同样也只留下了一家亿源店面。

同样曾被中介门店盘踞的四期西门，更是撤离得干干净净，大门两侧的沿街一整排门店，已经找不到一家房产中介的踪影！

恒大帝景区域：

作为整个新城区迄今为止体量最大，并且为数不多已经交房的小区，这里曾汇集了新城区规模最大的中介群，一期和二期门口的中介门店一度达到了五六家。

如今至少有两家已经撤店，分别是一期南门的21不动产门店和一期西门的一房网门店，均已撤店数月。

其实在更早一些时候，更广泛的一波闭店潮就已经悄然来袭。

南阳城区的二手房中介市场，现在已经不是一叶知秋，而是落叶遍地！

02

草蛇灰线，伏脉千里。回顾南阳楼市这一年多来的楼市动向，二手房中介门店如今的冷清局面，其实都能找到前情提要。

1、一手房价大起大落，导致二手房市场有价无市

从年到年这三四年间，南阳楼市搭上了一架速度快、落差大、转弯急的过山车。

以年为界，前半程被杀红了眼的地价以迅雷不及掩耳之势推向了至高点，一手房价势如破竹，几乎每一次开盘都在刷新记录。二手房价自然也被带得飞起。

以明星楼盘绿都悦府为例，年底单价还是左右，年就来到了近的高位，两年左右实现了价格翻番。

盛极必衰。南阳楼市在经历了年半推半就的温水煮青蛙后，终于在年进入了极寒模式。

玩家们纷纷放弃抵抗，标志性事件为8月份的大规模土地流拍和10月份外围楼盘大幅降价。

大起大落的一手房价格，对开发商来说尚能通过让利来跑一波量。但这种压力传导到二手房市场，就显得尤为尴尬。

二手房业主对于市场走向和一手信息的感知力非常有限，决策力更无法跟开发商相提并论。

大部分在挂房源的业主，都还在面面相觑的观望中没有回过神来。

相对性的一二手房价格倒挂，又把购房者源源不断地推向了各种降价打折的一手房市场。种种迹象表明，南阳的二手房市场已经完全陷入了有价无市的泥潭中。

急需出手的二手房源，需要把自己先打骨折

2、中介纷纷另谋出路，“跨界”分销一手房成常态

二手房源的分散性，决定了定价的随意性和滞后性。而中介的功能和属性又决定了它无法越俎代庖，替业主去定价调价。

持续走低的成交量让中介从业人员不得不面对现实的生存问题。

近两年，二手房中介与开发商合作卖房已经屡见不鲜，一边是日益萎缩的二手房成交量，一边是优厚的分销佣金，中介们自然会选择用脚投票，有些幸存的二手房中介已经在事实上成为了开发商的分销渠道。

与此同时，房产视频主播们异军突起，其中有相当大一部分都是由二手房中介从业人员“跨界”而来。

更广阔的客户群体、更高的佣金收入，让不少中介从业人员纷纷效仿，涌入这一新兴行业。

市场萎缩、人员流失，已经成为南阳二手房中介行业无法回避的处境。

3、限贷降低二手房流通性，学区扩容稀释学区房价值

进入年以来，二手房市场遭遇了全国性的限贷限售政策，包括郑州在内的一些城市，二手房贷款条件明显收紧，一些银行对贷款二手房的面积、房龄都做出了具体要求。

虽然就南阳实际情况而言，目前银行也还没有对二手房全面停贷，政策也有一些阶段性的波动。

但根据市场的反馈，二手房贷款额度确实收紧了，放款时间也确实延长了。这在房龄较老的房源身上体现的尤为明显。

限贷催生的结果就是：二手房流通性大大降低，二手房中介陷入无米之炊的尴尬境地。

而随着优质学校的学区扩容和众多完全学校的兴建，曾经撑起南阳二手房市场半壁江山的学区房迅速降温，成为压垮南阳二手房市场的最后那根稻草。

03

大环境的影响，小市场的缺陷，双重夹击下，南阳二手房市场就这样被一步步推到存亡边缘。

笔者在探访过程中也发现了一个有意思的现象，就像这两年越来越多的本土小开发商纷纷被淘汰出土地市场一样，二手房中介行业也在这波市场的洗礼中，悄然进行着一场优胜劣汰的秩序重建。

倒闭的中介门店以单打独斗的小中介居多，而一些连锁性的品牌中介，则经历了一次重新洗牌。

比如前两年满大街的尚萱、美佳（一房网）已经难觅踪影，21世纪不动产在南阳也肉眼可见地关闭了不少门店。

秩序上的重建洗牌，对整个二手房中介行业来说，或许未尝不是一件好事。

而不管是一手房还是二手房，金融属性正在被加速剥离已成事实。

就在前天，传说已久的房地产税试点靴子落地。

据说在此之前，距东方明珠直线2公里的“浦城小区”，有大佬一次性抛售了93套房子。

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