买二手房却被中介推荐新房,僵持仨月没成,

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齐鲁晚报·齐鲁壹点记者赵夏晔王皇近期,济南西南一楼盘大幅增加渠道费吸引大量渠道人员卖房。　　　网络视频截图渠道带客在戴头盔看房一事被热议后广为人知。记者调查发现,原本主卖二手房的济南不少中介公司都开始涉足新房,成立新房事业部,不少中介都引导二手房意向购房者买新房。在楼市整体较冷的情况下,二手房市场成交周期变长,成交量环比连续下降。而二手房难卖则会使得房屋流动不畅,不少置换购房需求难以满足。推荐客户买新房中介称业务多元化发展市民李先生最近在考虑换房,他想在单位附近买套二手房,于是去熟悉的中介看房,但中介工作人员却给他推荐新房。“我的诉求很简单,不超过我的预算单价,在老城区,单位西北方向的二手房就可以。”李先生说,他找的两三个中介都在给他推荐新房。“虽然也按照我的要求找过二手房,但感觉很敷衍,就给我发过两套,是真的一眼就看不上的那种,我的要求很明确,就想要个二手房,但是总给我推荐新房,还直接带我去看,我实在有些生气。”李先生表示,买房的过程,更像是他和中介之间买二手房还是买新房的辩论。中介一直不遗余力向他介绍新房的好处,比如,产品好,也不用等很久的时间,比二手房性价比高。但李先生认为新房有点看不见摸不着,对产品质量不放心,不如买个已经看得见的且配套相对成熟的,在这样的僵持之下,看房3个月还是无果。这种情况至少在去年就已出现。去年记者以买房者身份到中介门店咨询二手房时,店员不推二手房,先问是否考虑某某地方的某某楼盘。记者问二手房中介怎么卖新房了,店员则回答说是业务多元化发展。仅一年时间,二手房中介已迅速抢滩新房市场,济南不少开发商营销中心,中介或渠道带来的客源占比已较大。济南一位开发商相关负责人说,自己所在的楼盘30%左右是中介带来的客源,据他了解,有的楼盘这个比例能到百分之八九十。今年10月,济南小纬四路一中介门店,显眼处挂出一新楼盘售价信息。　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　王皇　摄看好新房市场有中介成立新房事业部二手房中介到底从何时开始“不务正业”卖起新房了?济南一位资深房产中介告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者,目前他在汉峪片区加盟了一家二手中介,新开的门店专门新增了卖新房业务,并成立了新房事业部。门店还为新房事业部招兵买马,增加人力。“毕竟很多中介都在做新房这块业务,我们不做,别人也会做。”他说,现在新房市场价格稳定,优惠力度较大,开发商急需客流回笼资金,给出了较高的佣金,把二手房中介拉到了新房市场。在二手房市场相对不景气的当下,也给二手房中介的从业者提供了新的机遇。另一位济南中介业内人士则说,自己的中介公司体量并不大,在年8月之前还以二手房为主,但今年主要业务已经转到了新房。“之前觉得新房业务不多,我都给其他人做,今年是二手房业务不多,一段时间都推荐给别人做了。”齐鲁楼市顺祥房产负责人张善中介绍,公司布局新房业务较早。从年就有了新房业务。唐冶片区都是近2年才交付的新房,房源较新,市民想买二手房和新房的选择也很多。“由于唐冶片区新房居多,对于想在唐冶片区置业的市民来说,可以考虑的房源相对丰富,新房是更大的一个市场。”中介人员在朋友圈发新房广告。二手房成交周期拉长今年成交量下降根据济南顺祥房产经纪有限公司提供的数据,今年对外出手的二手房挂牌量比去年有增加。“从这里看置换需求确实有增加,但是成交量并没有同步增加。”该公司相关负责人说,今年二手房成交比去年下降近5%。而新房成交的数据则比二手房好,新房成交比去年增长了3%—5%。成交周期上,今年二手房成交明显长于去年,今年房源成交周期在35天—60天左右。11月16日,国家统计局发布的年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,济南二手房价格继续下跌,环比下跌0.3%,已是三连降。记者梳理今年1—10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据发现,济南的二手房环比除3月、5月、7月保持稳定或略涨0.1%外,其他7个月都是下跌。跌幅除1月小于新房外,其他月份环比下跌均大于新房。同比数据看,前10月二手房同比跌幅在-2.7至-4.1之间,除8月外,其他月份同比跌幅均超过新房。二手房市场遇冷一方面与楼市遇冷有关,新房二手房都不太好卖。但不可否认,其中有一定的人为因素。“中介在掌握到大量买房信息时,可以有针对性地改变购房者的购房意愿,将原本属于二手房的客流引入新楼盘项目。”一位中介业内人士坦言。而部分购房者则担心,中介不主卖二手房,在量价齐降的二手房市场,很难卖出,置换新房的链条则很难打通,最终也影响在售新房的销售。二手房难卖使房屋流动不畅置换改善需求受制约据济南市房协年房地产市场系列数据新建商品房销售情况数据,年济南商品住宅销售8.04万套,销售面积共计.15万平方米,均价为.44元/㎡。而在存量房交易方面,年二手住宅交易3.96万套、成交面积.41万平方米,均价为.14元/㎡。相比新房,二手房虽然均价更低,但成交量小得多,在济南,新房市场本就比二手房市场活跃得多。但是二手房市场的存量并不少,12月6日,贝壳平台挂牌的济南二手房有套,链家济南则有套。“确实有一部分人需要卖掉手里的一套房子,然后去买新房。但是二手房不好卖,着急的只能降价出手。”济南一房产中介人士说,二手房中,一些学区房,周边配套好、又紧邻地铁的房子仍然好卖,但那些被新房环抱的二手房就不太好卖。一部分二手房潜在客源被中介人员引导至售楼处,并促成成交后,二手房的客源也相应减少。“除非真是咬定要买二手房,否则就容易被带去买新房。二手房以后确实会更难卖。”前述资深中介人士坦言。今年二手房的同比降价幅度已超过新房。记者梳理国家统计局年1—10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况发现,济南二手房同比去年的销售价格,跌幅在2.7%—4.1%。仅8月二手房同比跌幅2.9%比新房3.3%的同比跌幅小,其他9个月同比去年跌幅都大于新房。二手房市场不太景气卖家不降价有的一年半才卖出家住阳光新路附近的薛女士看中一套平米的新房,但需要卖掉一套房才能凑齐首付。二手房市场行情不佳,她在年左右房价高的时候买的房子,如果现在卖,二手房价格低于自己的预期。“感觉中介对卖二手房不上心,我不想赔钱出手,凑不齐首付所以也买不了新房,甚至连购房资格都没有。”像薛女士这样的置换型买房者,置换链条暂时中断的并不少。业内人士表示,这种情况目前确实存在,有卖家想卖房,预期一直很高,就很难卖,甚至都不想挂。“举个印象比较深刻的例子,有个卖家迟迟不想降价,差不多僵持了1年半才把房子卖掉。”该业内人士说,一般房子的成交周期为3个月左右,这算是特例。还有卖家迟迟不想降价,想等到价格再回升,怕自己报价低了再提价不好提,结果还是没卖出去。一位二手房中介门店负责人说,二手房市场不太景气的情况下,店员会首先告知卖房者,报的总价要低于市场价10%才好卖,得降低十几二十万。“不管怎样,降了价,卖家有意卖房,我们就会给他卖掉。”该业内人士说。为啥都来拼命卖新房新房给的佣金更高,或引虹吸效应二手房更难卖齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　王皇　赵夏晔目前,遍布济南大街小巷的房产中介门店多数都有新房销售业务,不少新房成交量已经超过二手房。中介不愿卖二手房更愿卖新房,原本体量就大的新房市场,在开发商高佣金吸引下,以强大的虹吸效应将中介手中的购房者资源吸引到新房之下。原本体量就小的二手房市场,正在经受市场下行与新房市场争抢的双重压力。在房住不炒的大前提下,更多人需要卖掉二手房买新房,但眼下,想卖出二手房会比以往更难。高佣金吸引二手房中介转卖新房济南楼市的销售模式已发生了根本转变。济南一资深中介人员说,年8月左右,市场行情下行时,济南开始出现开发商开佣金给渠道中介人员卖新房。一开始,大约有五六十个项目尝试,而今年,这个数迅速达到多个。多个是什么概念?记者了解到,目前济南在售的住宅项目中,除两家开发商所开发楼盘未与渠道公司合作外,其他绝大多数都已经通过渠道中介卖房。不少开发商在销售新房时,除了盖气派的售楼处,还需要拟定一个吸引渠道(中介)卖房的佣金提点。年终将至,为了冲刺任务,已有多家开发商大幅提高佣金。近期,济南西南片区一楼盘将佣金提点提高至3.5%。而近两日,唐冶片区一楼盘商铺则以一套近20万元的高佣金,吸引渠道人员来卖高达万元一套的商铺。佣金高是中介更偏爱销售新房的最直接原因。另一位济南资深中介人士告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者,目前中介公司的二手房中介费多是1%、1.7%、2%,个人做中介的中介费多数是1%,而开发商给出的新房佣金在1.5%—3.5%,普遍高于二手房中介费。当然,高佣金并不是所有开发商都愿意给。“像大家所熟悉的热点楼盘,佣金非常低,基本就几千元一套。但是那些不好卖的楼盘,或者总价过高的别墅、洋房项目,佣金就会很高,能到3.5%。”该人士说,对比成交难度,新房确实比二手房佣金高得多。中介从二手房转而卖新房也经历了一个过程。背后是楼市进入平稳期后,开发商逐渐选择以高佣金吸引渠道卖房。“中介开辟新房业务早在年之后就开始出现,但那时开发商卖一套房的利润空间大得多,几乎是现在卖一套房的三倍,而且市场正好,他们并不着急卖,那时候开发商并没有给多高的佣金,也没有把渠道中介放在重要位置。”该人士说,明显的变化是从去年开始,更多的开发商用渠道中介卖房。今年在一些新房楼盘,渠道卖房甚至已经成为销售的主力军。他从去年开始将主要精力放在卖新房上,今年他的自我介绍直接变为新房中介。“一批中介公司成立了专门的新房事业部,把新房中介人员与二手房中介人员区分开了。”市场行情下行之时,通过渠道卖新房成了开发商的刚需。“开发商的利润空间已变小,回款压力变大,一部分投资客被限购限住,为了保证资金流,开发商需要尽快去化,而渠道以广撒网的方式带来销售,所以开发商才给高佣金。”该人士举例说,上述提到的唐冶片区万元的商铺给出的近20万元佣金,至今卖出10套,不过,背后其实有上万中介人员带客销售。不确定因素多,二手房比新房更难卖“坦白说,二手房比新房更难卖。二手房在个人手中,有很多不确定因素,而且消息分散,需要中介掌握大量房源信息,可能一天没跟进,人家就通过别的中介卖掉了。新房是开发商卖,房源可选的多,而且价格也基本固定。”上述业内人士说,二手房市场之所以孕育出了中介行业,就与二手房本身房源情况不一、信息分散、成交过程相对复杂有关。“二手房中介是有门槛的,有一定技术含量,而且讨价还价的过程比较长,变数也大。”该人士透露,二手房交易还存在风险点,比如该二手房本身情况,房主和买家个人信用情况都可能带来风险。另外,在信息相对保密的情况下,还会出现即将成交时,被另一中介人员以虚报更高总价而打乱成交计划。相比二手房市场,新房市场产品更统一,中介人员只需要掌握片区和楼盘具体情况,而无须担心房源和其他风险。另外,新房售楼处装修豪华,样板间设计合理也新,比一些已经有人在住的二手房更有吸引力。“虽然中介会引导一部分二手房购房者买新房,但这部分会被引导的人其实是本身没有拿定主意,带他们看一些新房,他们自己就会被吸引。”济南一位中介人员说,开发商愿意让渠道人员卖新房,新房又比二手房更好卖,渠道中介人员当然愿意卖新房。办理买卖手续,二手房比新房更复杂此外,更重要的是,中介费在二手房交易时,购房者实实在在知道,而新房的佣金则隐蔽得多。据介绍,目前在济南,贷款买二手房的中介收费项目基本包括中介费、服务费、评估费。而不贷款的购房者虽不需要缴纳相关服务费、评估费,但仍需缴纳中介费。一套万元的房子,中介费或在2万—4万元不等。评估费也有明确规定,一般是需要缴纳房源评估值千分之五的费用给评估公司,这也是贷款买房必须缴纳的费用。上述费用,使二手房买卖中的费用明细相对透明。而购房者买新房则无须额外支付中介费,佣金则是开发商支付给渠道人员。不少新房中介人员还可能拿到比售楼处更低的优惠价,吸引购房者买新房。在办理手续上,二手房比新房更复杂,中介承担的工作量更大。买卖一套二手房,中介需全程陪同,办理手续和税。
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