导读：“地王项目盈利空间非常有限，目前的融资成本比较高，这几年持有的财务成本就比较高了。部分即使比之前预售价有所提高，但也有些项目的预售价格还下调了，因此地王项目盈利不乐观，只是资金套现而已。另外这也对以后进入上海的开发商有警示作用，高价拍地有风险。”

（文/张玉编辑/马媛媛）日前，上海市房地产交易中心“网上房地产”公布了第三批以集中批量供应方式推出的45个新建商品住房项目，合计套，共约.7万平方米。楼盘认购和开盘日期另行公布。

值得一提的是，在上述45个项目中，多个曾经的高价地王项目相继入市。6月4日~5日，观察者网先后走访了央玺、路劲悦茂府、信达泰禾上城院子等多个地王项目了解情况。在当前上海预售证价格控制较为严格的情况下，本次入市地王项目基本与前期价格相当。不少本次入市项目与周边二手房项目价格倒挂，而预期的火热也让不少开发商坦言要“低调，不打广告，尽量不触发积分”。

此外，由于部分项目价格倒挂、认筹火热等原因，也不乏部分开发商故意设置条件“挑客”等乱象。不久之前，“网上房地产”公告，静安福新名苑（推广名：龙盛福新里）、浦东海富城市花园（推广名：绿地东上海海富城市花园）、嘉定云上名邸（推广名：保利云上·澄光）、南山虹桥领峯等四个楼盘存在违反认购规则等行为，其中福新名苑楼盘已认购公示。相关房管部门正在调查核实，调查核实整改期间，暂停福新名苑楼盘认购。

八成项目均价低于6万

根据观察者网统计，该批供应的45个商品房项目分布在浦东、虹口、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港等10个区域。

其中，备案均价低于6万元/平方米的共有36个项目，占比80%；备案均价最低的为位于金山板块的华成新苑公寓项目，该公寓单价为元；最高的为虹口区的瑞虹新城天悦耀庭公寓项目，单价为11.5万元。

分区域来看，前5月累计成交量TOP3区域为嘉定、奉贤和青浦，分别成交//套，均价为//元/平方米。分板块来看，前5月成交量TOP5板块为安亭汽车城、金汇、南桥新城、徐泾、和金山新城。

从总价段来看，两头减少中间增加的特点愈发显著，万以上的占比为19%，较去年下降了6个百分点，万以下的占比为4%，较去年下降了3个百分点，而~万的占比为77%，较去年增加了9个百分点，其中，主要是~万的占比在增加，即今年针对刚需人群的产品有明显增加。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，上半年的供应量和供应节奏有增无减，充足的供应量能够在一定程度上稳定购房者的心态。即将入市的楼盘仍以刚需为主，且将近87%的楼盘位于外环以外，而其中的五大新城仍是供应主力区域。价格方面来看，并未出现任何松动。核心区域的楼盘入市仍比较谨慎。

同策研究院研究总监宋红卫向观察者网表示，上海第三批房源仍然是主打刚需和改善型产品，10万以上的项目仅两个，6~10万的项目有8个，35个项目均价在6万以下，对于缓解当前上海购房需要具有较大的帮助。

地王项目“焦虑”入市

观察者网注意到，在此次集中供地的名单中，不少此前高价拿地的地王项目也开始流入市场。

首当其冲的是建发联合中粮在上海宝山的“地王”项目央玺。年，建发中粮联合体拿下上海宝山区顾村N12-单元06-01地块，总价67.9亿元、楼板价5.37万元/平方米、溢价率%。当时曾有媒体指出，如若扣除无偿交给宝山区政府的5%保障房和15%的自持租赁住房，央玺自身楼板价理应超过6.67万元/平方米。

不过，年6月，央玺推出第一批套住宅，预证仅6.19万元/平方米，略高于拿地楼板价。而根据第三批推出的项目名单，央玺项目备案名为润园，此次上市套数为套，户型为~平方米的叠加别墅，备案均价为元/平方米。网上房地产资料显示，央玺项目此前一共只开过两次盘，分别在年6月和年10月。

除了央玺，宝山另一个地王项目信达泰禾上城院子也在此次推盘项目之列。公开报道显示，年6月成交的信达顾村地王以%的溢价率排名第一。该项目楼面价3.64万元/平方米，交易总价为58.05亿元。网上房地产资料显示，信达泰禾上城院子在年7月份开过一次盘之后就未再开盘，彼时项目的销售价格在4.9~5.5万元/平方米之间，目前项目仍有多套房源处于在售状态。与此前相比，此次上城院子的备案均价在5.44万元/平方米左右。

嘉定地王项目路劲悦茂府此次也在推盘之列。年，经过89轮的激战，嘉定区菊园新区JDC1-单元28-03、29-01地块经过约89轮的激战，最终被路劲以总价28.2亿元收入囊中，成交楼板价元/㎡。此次路劲悦茂府（备案名：练祁佳城君澜名邸）上市套数为套，备案均价在元/平方米。

6月5日，观察者网实地走访了位于上海市嘉定区的路劲·悦茂府项目。项目距离地铁站只有3分钟的距离，目前主体结构正在修建过程中，部分楼栋已经接近封顶，周围用绿色纱网围裹。根据上述项目的商品住房认购规则，个人认购对象需根据实际情况，缴纳87万元的认购金，此外，首套房的存款证明金额为万元，二套房的存款证明金额为万元。

当前入市地王项目能否成功“解套”？上海中原地产首席分析师卢文曦坦言：“都挺悬的，基本上在盈亏边缘挣扎。前一批或前两批肯定不赚钱，弄不好还浮亏。最后一两批才赚钱，利润也就从这里出了。”

在宋红卫看来，此次房源包括之前的部分地王项目，但是上海在预售价格控制较为严格，项目基本与前期项目价格相当，部分项目甚至还有下调的趋势，这在一定程度上也打消了房企拍高价地的过高预期。对于未来稳定上海土拍市场具有警示作用。“地王项目盈利空间非常有限，目前的融资成本比较高，这几年持有的财务成本就比较高了，部分即使比之前预售价有所提高，但是有些项目的预售价格还下调了，因此地王项目盈利不乐观，只是资金套现而已。另外这也对以后进入上海的开发商有警示作用，高价拍地有风险”。宋红卫称。

房企“低调开盘”?

尽管多个此前备受
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