ID：内审师修行与实战

对于地产企业，分销渠道已然是一霸，就算在疫情之前，一些远郊项目如果离开了分销，基本上会变成僵尸盘。

地产企业的外销、电话推销、网站推广、各类推广活动，甚至连小蜜蜂等渠道模式，都曾风光一时。

但，到如今，分销公司已然一统天下。

所以，对于地产企业的内审来说，对分销管理的审计，也变得十分重要。

一、渠道冲突的小案例

今年年初，发生了一例抢客户的打人事件，疫情之下的地产企业，销售业绩很差，能卖出去一套房就如同过节一样。

一名本来是员工推荐（全民经纪人）的客户，被分销公司在自家售楼部门前给截胡了，因为分销公司人员向客户承诺：保证最低的价格，并返1万元佣金。

3万的佣金返给客户1.5万，却说是“佣金全部返还”，客户自然就被抢跑了。

对于地产企业的员工来说，公司给摊派了任务，一季度完不成1套任务的话，这季度的绩效扣除20%，完成的话也有千一的提成，并没分销的提成高。

所以，能否推荐成功，对这位员工来说也很重要。

于是，上演了一幕争抢客户的打人事件，听到客户被抢，工程部员工直接找到那名蹲点儿的分销公司人员。

刚开始是在售楼部里面大吵，在置业顾问的劝解下，到了售楼部外去解决。

可能是太激动了，两人就动起手来，你来我往好多下，都是年轻人，没有严重外伤！

双方也都没有选择报警！

最后，地产公司的营销领导出面当裁判：谁的客户都不算，视为自然到访客户。

这被置业顾问捡了一个大漏，因为：推荐成交的房源，会扣置业顾问的部分佣金。

产生这种现象的原因，只能怪员工报备超时效，又没有亲自带客户到访引起的。

二、分销计佣模式不同，审计方法自然也不同

不同地地产企业，会选择不同的计佣模式。

前佣和后佣：前佣就是分销公司自己向客户收钱当佣金，然后地产企业放优惠；

后佣是：由地产企业给分销公司付佣金。

这种模式下，要杜绝小分销公司，可能出现收钱跑路、虚假承诺的情况。

尤其是车位分销更可能出问题：分销人员私下向业主承诺一年后返现之类的，最后跑路，坑的是地产公司。

优惠模式：有些企业的分销佣金是直接含在房价里的，就是给你提多少佣金，你所售房价得上浮多少，这种模式下佣金标准就可以非常高，10%都可以；

这种模式下，最大的风险是把“门槛”抬高了，报出表价时，就把客户吓跑了。

还有一种优惠模式就是不上浮房价，由地产企业直接支付佣金，这种情况下，佣金可能会低一点儿。

不同的管理模式，对审计方法的选择也不同。

三、最核心的审计程序：分销是否成立？

1.推荐成立的条件：先看公司有没有标准，标准合适不？

是按网上推荐生效（
转载请注明原文网址：http://www.13801256026.com/pgsp/pgsp/7152.html